Déclaration préalable de travaux

Sommaire

  1. Le champ d’application de la déclaration préalable
     - Travaux soumis à demande de déclaration préalable
     - Travaux exemptés de demande de déclaration préalable
  2. Le dépôt du dossier
  3. L’instruction de la demande
  4. Le contenu du dossier de déclaration préalable
  5. La décision de l’administration
  6. La notification de la décision
  7. L’information du public
  8. Les délais de recours
  9. La réalisation des travaux
  10. La caducité et la prolongation de la décision
  11. Les sanctions
  12. Questions / Réponses

 

1. Le champ d’application de la déclaration préalable

Travaux soumis à demande de déclaration préalable :

La déclaration préalable (de travaux) ne consiste pas simplement en une information auprès de la mairie, des travaux prévus. Il s’agit d’une déclaration pouvant donner lieu à accord ou opposition de la part de la commune, pris après consultation des services et administrations compétents (Architecte des Bâtiments de France). Cette formalité doit être impérativement faite avant la réalisation des travaux mentionnés ci-après (et il est recommandé de s’assurer de l’accord de la commune avant de signer tout devis de travaux). Les constructions nouvelles, travaux, installations et aménagements suivants doivent être précédées d’une déclaration préalable (liste des cas les plus courants sur Enghien-les-Bains) :

  • Les constructions ayant pour effet de créer une surface hors oeuvre brute (SHOB) supérieure à 2m2 et inférieure ou égale à 20m2

  • Les terrasses de superficie inférieure ou égale à 20m2, quelque soit leur hauteur par rapport au sol

  • La transformation de plus de 10m2 de SHOB en SHON (ex : aménagement d’un garage pour l’habitation)

  • Les changements de destination de locaux sans travaux ou avec des travaux qui ne modifient pas les structures porteuses du bâtiment ni sa façade

  • Les travaux de ravalement

  • Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, sans changement de destination (ex : changement de fenêtres, de portes, pose de volets, pose d’une parabole en façade ou toiture, pose de panneaux solaires sur une construction)

  • Les murs (autres que les murs de soutènement et de clôture) dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres

  • Les clôtures

  • Les piscines non couverte ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m et dont le bassin a une superficie supérieure à 10m2 et inférieure ou égale à 100m2

  • Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l’article R.421-19, c’est-à-dire toute division de terrain qui ne s’accompagne pas de la réalisation de voies ou espaces communs

  • L’installation, en dehors des terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs, d’une caravane autre qu’une résidence mobile mentionnée au j ci-dessous lorsque la durée de cette installation est supérieure à trois mois par an, sont prises en compte, pour le calcul de cette durée, toutes les périodes de stationnement, consécutives ou non

  • Lorsqu’ils sont susceptibles de contenir de dix à quarante-neuf unités, les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes

  • À moins qu’ils ne soient nécessaires à l’exécution d’un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés

  • Les coupes ou abattages d’arbres situé en espace boisé classé (ex: autour du Lac)

  • Les travaux modifiant ou supprimant un élément identifié par le Plan local d’urbanisme, comme présentant un intérêt paysager (ex: les arbres situés en EVIP – espace vert intérieur à protéger)

Travaux exemptés de demande de déclaration préalable

Sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, en raison de leur nature ou de leur très faible importance (liste des cas les plus courants sur Enghien-les-Bains) :

  • Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12m et qui n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à 2m2 (ex: pose d’une parabole sur le sol d’un jardin ou d’une cour)

  • Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10m2

  • Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1m80

  • Le mobilier urbain

  • Les caveaux et monuments funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière ;

  • Les murs de soutènement ;

Sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, en raison de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire compte tenu de l’usage auquel elles sont destinées, les constructions implantées pour une durée n’excédant pas 1 an pour les constructions ou installations temporaires directement liées à une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive. A l’issue de cette durée, le constructeur est tenu de remettre les lieux dans leur état initial.
 

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2. Le dépôt du dossier

Lorsque le dossier de déclaration préalable est constitué, il peut être envoyé en mairie par courrier recommandé avec avis de réception postale ou déposé en mairie, un récépissé de dépôt est alors remis ou transmis au demandeur. Le dossier est instruit par le service de l’urbanisme de la ville, en lien avec l’Architecte des bâtiments de France. Le dossier de demande de déclaration préalable est déposé en trois exemplaires et composé de :

  • L’imprimé CERFA 13404*01 qui précise l’identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain, ainsi que l’objet de la demande.

  • Les pièces complémentaires listées ci-après.

Le formulaire est disponible auprès du service de l’urbanisme de la commune ou en téléchargement libre. Télécharger le formulaire de déclaration préalable : Cliquez ici

La déclaration préalable est présentée :

  • par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;

  • par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire, en cas d’indivision ;

  • par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Dans le cadre d’une copropriété, un copropriétaire peut déposer une déclaration préalable pour des travaux prévus sur une partie privative ou commune. Toutefois, un copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux sur une partie commune doit requérir préalablement l’avis de l’assemblée générale de la copropriété. Dans le cadre de la préparation du dossier technique, les instructeurs du service de l’urbanisme sont à la disposition des propriétaires pour les aider à constituer leur dossier et à valider en amont leur projet, en s’assurant que le projet est conforme aux règles du Plan local d’urbanisme. La déclaration préalable est présentée en trois exemplaires, en raison de la consultation de l’Architecte des bâtiments de France.

 

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3. L’instruction de la demande

À l’occasion de l’instruction de la déclaration préalable, les instructeurs du service de l’urbanisme s’attachent à contrôler la conformité de votre projet avec les législations en vigueur et notamment le règlement du PLU (implantation par rapport à la rue, la hauteur, la desserte par la voirie et les réseaux publics, l’emprise au sol, la longueur de façade, la profondeur de bâtiment, l’aspect architectural et l’insertion paysagère) et le règlement de ZPPAUP. Un récépissé de dépôt de la demande est remis ou transmis au demandeur en échange du dossier (selon que le dossier est déposé ou envoyé en mairie). Le récépissé se présente comme une note d’information du demandeur sur la suite de la procédure, comporte le numéro d’enregistrement affecté au dossier et précise également que l’autorité compétente peut, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier :

a) Notifier au demandeur que le dossier est incomplet ;
b) Notifier au demandeur un délai différent de celui qui lui avait été initialement indiqué, lorsque le projet entre dans les cas prévus aux articles R. 423-24 à R. 423-33 du code de l’urbanisme ;

Le récépissé indique également le délai au terme duquel intervient une décision tacite ou la date à laquelle les travaux objets du permis peuvent être entrepris. Toutefois, le demandeur sera informé dans le même délai, si son projet se trouve dans une des situations énumérées aux articles R. 424-2 et R. 424-3 du code de l’urbanisme, où un permis tacite ne peut pas être acquis ou ne peut être acquis qu’en l’absence d’opposition ou de prescription de l’architecte des Bâtiments de France. Dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande et pendant la durée d’instruction de celle-ci, le maire procède à l’affichage en mairie d’un avis de dépôt de déclaration préalable précisant les caractéristiques essentielles du projet.

Si le dossier est complet, l’instruction peut démarrer et le délai d’instruction démarre.

Le délai d’instruction de droit commun est fixé à un mois pour la déclaration préalable. Le délai court à compter de la réception d’un dossier complet en mairie. Dans l’hypothèse où le dossier serait incomplet, la commune dispose d’un délai d’un mois pour notifier la liste des pièces manquantes.

Ce délai est majoré sur tout le territoire d’Enghien-les-Bains, de part la présence de la ZPPAUP, pour consulter le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (ABF).

Aussi, le délai d’instruction d’une Déclaration préalable sur Enghien-les-Bains est de deux mois. NB : Vous êtes informés de la majoration du délai impérativement dans le mois suivant la réception en mairie du dossier complet.

La prolongation du délai d’instruction reste exceptionnelle. Elle repose sur des circonstances extérieures survenant au cours de l’instruction du dossier  (notamment en cas de recours contre l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France). Sa notification intervient nécessairement avant l’expiration d’une période d’un mois suivant la réception en mairie du dossier complet.

Si le dossier est incomplet, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. Si le dossier demeure incomplet à l’issue d’un délai de 3 mois (et en dépit durant cette période des relances faites par la commune), à compter de la notification par la commune, de la liste des pièces manquantes, une décision tacite de refus de permis survient.
 

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4. Le contenu du dossier de déclaration préalable

Lorsque la déclaration préalable porte sur un projet de construction, sur des travaux sur une construction existante ou sur un changement de destination d’une construction, elle précise notamment :

  • L’identité du ou des déclarants ;

  • La localisation et la superficie du ou des terrains ;

  • La nature des travaux ou du changement de destination ;

  • S’il y a lieu, la surface hors oeuvre nette et la destination des constructions projetées.

La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme pour déposer une déclaration préalable. Le dossier joint à la déclaration préalable comprend :

  • Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ;

  • Un plan de masse coté dans les trois dimensions, lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d’une construction existante ;

  • Une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci.

Il est complété, s’il y a lieu, par les documents mentionnés aux articles R. 431-10 (projet architectural), R. 431-32 (institution d’une servitude de cour commune) et en ZPPAUP par une notice indiquant les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux.

Lorsque la déclaration préalable porte sur la modification d’une devanture commerciale et/ou d’un établissement recevant du public (réaménagement intérieur d’ERP), le dossier comprend en outre : une notice relative à la sécurité du public et à l’accessibilité aux personnes handicapées (en 3 exemplaires chacune). Lorsque la déclaration préalable porte sur un projet d’aménagement, elle précise notamment :

  • L’identité du ou des déclarants ;

  • La localisation et la superficie du ou des terrains ;

  • La nature des travaux ou la description du projet de division ;

  • La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable ;

Le dossier joint à la déclaration comprend :

  • Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ;

  • Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ;

  • Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou les divisions projetées.

Il est complété, s’il y a lieu, par les documents mentionnés aux articles R. 441-6 à R. 441-8.


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5. La décision de l’administration

La décision consécutive à une déclaration préalable peut être explicite ou implicite (tacite) à l’issue du délai d’instruction figurant dans le récépissé de dépôt (ou la lettre de majoration du délai d’instruction). Toutefois, lorsque le délai d’instruction est dépassé, il est recommandé de se rapprocher du service urbanisme pour se faire confirmer la réponse à sa demande. Dans ce cas, le demandeur, le déclarant ou ses ayants droits peuvent demander à l’autorité compétente la délivrance d’un certificat. La décision de non opposition à la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue par le code du patrimoine (en ZPPAUP) et matérialisée par l’avis conforme de l’ABF.
 

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6. La notification de la décision

Lorsque les travaux sont autorisés, une décision de non-opposition aux travaux est adressée au pétitionnaire, par lettre simple (ou recommandée avec avis de réception postal, si elle est assortie de prescriptions). Dès l’obtention de l’autorisation, les travaux peuvent commencer. Lorsque les travaux sont refusés, une décision d’opposition aux travaux est adressée au pétitionnaire, par lettre recommandée avec avis de réception postal.

 

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7. L’information du public

A compter de la réception de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, le bénéficiaire doit mentionner la décision de non-opposition à la déclaration préalable sur le terrain pendant durant toute la durée des travaux.

Affichage sur le terrain : Cet affichage est réglementé, il doit être effectué sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm de côtés.

Exemple de panneau d'information au public Ce panneau doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale dudit bénéficiaire, la date et le numéro de la déclaration préalable, la nature des travaux, et s’il y a lieu, la superficie du terrain, la superficie de plancher autorisée, la hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au sol naturel, la nature des travaux, ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Ces divers renseignements doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier. Un manquement à cette obligation d’affichage est constitutif d’une infraction, sanctionnée par le paiement d’une amende.

  • Affichage en mairie : La décision de non-opposition à la déclaration préalable  est également affiché en Mairie (rez-de-chaussée des Services Techniques) pendant 2 mois consécutifs.

  • Consultation en mairie : Le dossier de déclaration préalable peut être consulté au service de l’urbanisme par toute personne intéressée. Il s’agit d’un document public, dés lors qu’il a été autorisé.

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8. Les délais de recours

Délai de recours des tiers : A compter de l’accomplissement des mesures de publicité de la déclaration, s’ouvre un délai de 2 mois de recours des tiers, à l’encontre de la décision de non opposition à la déclaration de travaux. Toute personne justifiant d’un intérêt à agir, peut introduire un recours à l’encontre d’une décision de non opposition à la déclaration de travaux, c’est à dire que le projet de construction doit lui porter un préjudice. Aussi, personne qui souhaite contester cette décision, doit invoquer un intérêt urbanistique, la violation d’une règle d’urbanisme, pour justifier réellement d’un intérêt à agir.

Possibilités de recours :
Le recours administratif : il regroupe deux types de recours : le recours gracieux (auprès de l’autorité qui a pris la décision, dans la majorité des cas, il s’agit du maire) et le recours hiérarchique (auprès du Préfet ou auprès du Ministre chargé de la Construction pour les décisions prises au nom de l’État).
Le recours contentieux : il est porté devant le Tribunal Administratif de Cergy Pontoise (5-7 boulevard de l’Hautil BP 322 à Cergy Pontoise 95027 Cedex). Le délai de recours contentieux est de 2 mois à compter de la date de notification du permis de construire au pétitionnaire.

Si l’un de ces différents recours est engagé, il doit être notifié au bénéficiaire de la décision.
 

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9. La réalisation des travaux

Les travaux de coupes ou abattages d’arbres situé en Espace Boisé Classé (ex : autour du Lac) ne peuvent débuter  qu’à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la notification de la décision de non opposition aux travaux explicite ou tacite.


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10. La caducité et la prolongation de la décision

La déclaration de travaux devient caduque lorsque les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 2 ans. Une prorogation de la durée de validité de la décision de non opposition à une déclaration préalable peut être demandée (si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard), pour une année supplémentaire, à condition d’en faire expressément la demande par lettre recommandée avec avis de réception postal auprès de la commune et ce deux mois avant la fin de validité de la décision de non opposition à la déclaration préalable. Si aucune réponse ne vous est adressée deux mois après l’avis postal de réception, la prorogation vous est acquise de plein droit. Elle prend effet à la date d’expiration de la décision initiale. Un permis de construire ne peut être prorogé qu’une seule fois.

 

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11. Les sanctions

L’exécution des travaux sans le dépôt d’une déclaration préalable n’ayant fait l’objet d’aucune décision défavorable ou assortie de prescriptions par la commune, peut entraîner les sanctions suivantes. L’exécution des travaux en méconnaissance des règles, peut entraîner :

  • Des sanctions pénales : Le défaut de dépôt d’une déclaration préalable est un délit (article L. 480-4 du Code de l’Urbanisme).

  • Des mesures administratives : Dans certains cas, l’administration peut ordonner l’interruption des travaux.

  • Des sanctions civiles : Le propriétaire qui subit un préjudice du fait de l’implantation d’une construction conforme à la décision de non opposition à déclaration préalable, mais dont l’annulation a été prononcée par le juge administratif, est en droit de réclamer réparation devant le juge civil. Il a 5 ans, à compter de l’achèvement des travaux, pour agir. Le délai est porté à 10 ans, dans le cadre de permis illégal, à condition de démontrer l’existence d’une faute. (Article L. 480-13 du code de l’urbanisme).

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12. Questions / Réponses

Je dois procéder au ravalement d’un mur pignon, mais il m’est impossible d’installer l’échafaudage ou l’échelle sur mon terrain. La seule solution est de passer chez le voisin. Que dois je faire ?
Le code civil a instauré à son article 686, une servitude de tour d’échelle. Le tour d’échelle est la possibilité pour un propriétaire de passer sur la propriété voisine pour entretenir son bien. Il ne s’agit en aucun cas d’un droit acquis, mais plutôt d’un usage. La servitude consiste à permettre à celui qui doit entreprendre ces travaux ou ces réparations, d’entrer dans la propriété de l’autre pour y poser le pied de son échelle ou pour y installer un échafaudage. Il est préférable d’avertir son voisin par écrit, si l’on est dans l’obligation de passer par chez lui.

Je souhaite planter des arbres dans mon jardin, mais dois-je respecter une marge d’isolement par rapport aux limites de propriétés voisines ?
Oui. Le code civil à son article 671 précise que les arbres dont la hauteur dépasse 2 mètres doivent être plantées à une distance de 2 mètres de la limite séparative. Toutes les autres plantations doivent être plantées à au moins 50 centimètres de la limite séparative.

A l’inverse, je désire abattre un arbre situé sur ma propriété. Une autorisation particulière est elle nécessaire ?
Si l’arbre devant faire l’objet d’un abattage est situé en Espace Vert Intérieur à Protéger (EVIP) inscrit au plan de zonage du plan Local d’Urbanisme, je dois contacter le service de l’urbanisme. L’abattage de cet arbre s’il demeure nécessaire pour des raisons justifiées, devra faire l’objet de la plantation d’un autre arbre. Si l’arbre devant faire l’objet d’un abattage est situé en Espace Boisé Classé (EBC), je dois alors demander l’autorisation de Monsieur le Maire. Je dois alors me rapprocher du service de l’urbanisme. L’abattage de cet arbre s’il demeure nécessaire pour des raisons justifiées, devra faire l’objet de la plantation d’un autre arbre.

Je souhaite faire construire une piscine dans mon jardin. Dois-je solliciter une autorisation spéciale ?
Aucune autorisation n’est nécessaire si le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés. Une déclaration préalable est obligatoire si le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et n’est pas couvert ou dont la couverture, fixe ou mobile, est d’une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts. Une demande de permis de construire est obligatoire pour les bassins d’une superficie supérieure à 100 mètres carrés couverts.

Je souhaite implanter un abri de jardin sur mon terrain. Dois-je solliciter une autorisation spéciale?
Un abri de jardin est souvent un complément agréable pour ranger des outils. Si l’abri de jardin est d’une superficie hors oeuvre brute inférieure ou égale à 2 m², aucune formalité d’urbanisme n’est requise. Il en est de même si le châssis ou la serre présentent une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à un mètre quatre-vingts. En revanche, si la superficie est supérieure à 2 m²  ou si la hauteur excède 1,80 m, une déclaration préalable est nécessaire.

J’envisage de procéder au bornage d’un terrain, suis-je en droit de demander le partage des frais de bornage à mon voisin ?
Oui. L’article 646 du code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriétés contiguë. Le bornage se fait à frais communs.

Qu’est ce qu’un changement de destination ?
Un changement de destination constitue, selon les jurisprudences administratives et judiciaires, le fait par exemple, de transformer en restaurant des caves affectées à des logements, en habitation un bâtiment agricole ou encore en studio le garage d’un pavillon. Les différentes destinations sont définies à l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme. Cette notion complexe doit vous inciter à vous rapprocher, avant tous travaux de cette nature, du service de l’urbanisme de la ville ou des services de la Direction départementale de l’équipement.

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